Выделяют следующие виды износа недвижимости:
- физический износ означает потерю конструктивными элементами первоначальных (проектных) свойств, за счет чего снижается стоимость недвижимости;
- функциональный износ означает потерю недвижимостью способности эффективного использования по назначению, что приводит к уменьшению стоимости;
- внешний износ объектов означает их изменение под влиянием окружающей среды, что снижает стоимость объектов.
Функциональный износ (ФуИ) возникает по причине несоответствия требованиям, предъявляемым к имуществу в современных условиях. В строительстве функциональный износ означает снижение стоимости, обусловленное новыми строительными технологиями. В итоге физический износ ведет к разрушению объекта. Функциональный износ вытесняет из строительства множество объектов, а также он может образовываться на стадии проектирования объекта (устаревание до введения в действие). ФуИ характеризует уровень несоответствия эксплуатационных характеристик, определяющих жизнедеятельность людей, выражается в относительных величинах и в денежном эквиваленте.
Выделяют виды ФуИ:
- устранимый (когда получаемая стоимость больше чем затраты на восстановление);
- неустранимый (когда получаемая стоимость меньше чем затраты на восстановление).
В денежном эквиваленте ФуИ равен сумме устранимого и неустранимого износов. Величина устранимого ФуИ определяется затратами на реконструкцию (недостаток элементов конструкции, модернизация конструкции, введение улучшений). В качестве количественного измерения величины ФуИ выступает разность затрат на улучшение конструкции на момент оценки недвижимости и на дату строительства объекта. Неустранимый ФуИ обусловлен устаревшими планировочными и конструктивными параметрами зданий, не отвечающим действующим строительным стандартам. Износ считается неустранимым, когда существует экономическая нецелесообразность затрат на исправление недостатков.
Рассчитывают ФуИ специалисты оценочных компаний путем капитализации потерь арендной платы и избыточных затрат на эксплуатацию и содержание здания. Функциональное устаревание характерно и для такого вида недвижимости как земельный участок. При оценке земли в городах эксперт учитывает влияние на стоимость участка множества факторов.
Рассмотрим факторы влияния на функциональный износ в зависимости от оцениваемых объектов:
1. Здания (жилые, офисные, торговые, производственные, складские). Факторы влияния на стоимость зданий:
- отсутствие современных, необходимых коммуникаций;
- несоответствие планировочных (конструктивных) решений стандартам строительства;
- несоответствующее назначение помещений, наличие элементов, уменьшающих площадь помещений;
- применение строительных материалов, не отвечающих требованиям современных технологий.
2. Передаточные устройства, сооружения (заборы, взлетно-посадочные полосы, причалы, пристани, автодорожные пути, мосты, линии метрополитена, оптоволоконные и кабельные линии, резервуары и т.д.). Факторы влияния на стоимость сооружений:
- отсутствие современных, необходимых коммуникаций;
- несоответствие конструктивных решений стандартам;
- несоответствующее назначение устройств, сооружений;
- недостаточная пропускная способность.
3. Земельные участки. Факторы влияния на стоимость участков:
- доступности к центру города;
- развитость инженерных коммуникаций;
- развитость социальной сферы;
- наличие застроек исторической ценности;
- экологическая ситуация;
- результаты геологических исследований;
- рекреационная ценность земель.
Таким образом, функциональный износ – важнейшая характеристика объекта оценки, оказывающая значительное влияние на стоимость объекта.